Il mercato immobiliare francese nel 2024 ha attraversato una fase di riadattamento caratterizzata dall’aumento dei tassi d’interesse, da un calo del volume delle transazioni e dall’entrata in vigore di nuove regolamentazioni. Per gli investitori, questi movimenti ridisegnano le aree di rischio e le opportunità, senza che emerga un chiaro consenso sulla traiettoria dei prezzi a medio termine.
Legge Le Meur e locazione turistica: un quadro normativo inasprito
La tendenza più strutturante per gli investitori in affitti turistici è l’adozione della legge n° 2024-1039 del 19 novembre 2024. Questo testo fornisce ai comuni leve rafforzate per disciplinare le locazioni a breve termine: registrazione obbligatoria, quote, procedure di cambio d’uso e possibilità di ridurre da 120 a 90 giorni la durata massima di affitto di una residenza principale.
Le proprietà in condominio sono anch’esse interessate. La legge facilita la modifica del regolamento condominiale per vietare le locazioni turistiche, il che può rendere alcuni beni meno liquidi da un giorno all’altro.
Per seguire l’evoluzione di queste regolamentazioni e le loro conseguenze sulle strategie patrimoniali, le analisi pubblicate in immobiliare su Zenith Actu dettagliano regolarmente gli impatti concreti di questi testi sui rendimenti locativi.
Il DPE come filtro d’ingresso per gli affitti turistici
Dal 21 novembre 2024, ogni nuova autorizzazione di cambio d’uso in metropoli richiede un alloggio classificato da A a E nel diagnostic di prestazione energetica. A partire dal 1° gennaio 2034, la soglia si restringerà alle classi A a D, salvo eccezioni legate alla residenza principale del locatore.
Questo calendario crea un rischio di deprezzamento per i beni classificati F o G destinati all’affitto stagionale. Un investitore che acquista un bene energivoro con questa prospettiva deve integrare il costo dei lavori di ristrutturazione energetica nel suo calcolo di redditività, pena ritrovarsi con un attivo inutilizzabile a lungo termine.
Tassi d’interesse e prezzi immobiliari: dove siamo con il riequilibrio
L’aumento dei tassi d’interesse avviato negli ultimi anni ha ridotto la capacità di indebitamento degli acquirenti e ha pesato sui volumi di vendita. I prezzi hanno iniziato una correzione in diverse grandi agglomerazioni, mentre alcune aree tese hanno resistito meglio grazie a un disequilibrio persistente tra offerta e domanda di alloggi.
I dati disponibili non consentono di concludere che il punto più basso dei prezzi sia stato raggiunto. I riscontri sul campo divergono su questo punto a seconda dei segmenti: l’immobiliare residenziale esistente in centro città segue una dinamica diversa rispetto a quella dei lotti periurbani o degli immobili nuovi.
- Gli acquirenti con un contributo personale consistente beneficiano di un potere di negoziazione maggiore, i venditori accettando sconti più frequenti rispetto ai periodi di tassi bassi.
- Gli investitori in locazione devono ricalcolare i loro rendimenti netti integrando il costo reale del credito, che è aumentato sensibilmente rispetto al periodo 2019-2021.
- Le città medie attraggono una parte della domanda spostata dalle metropoli, ma la profondità del mercato locativo rimane più incerta.
Conversione di uffici in abitazioni: un potenziale sotto vincoli
La Francia conta diversi milioni di metri quadrati di uffici vacanti. La conversione di questi spazi in abitazioni è regolarmente oggetto di annunci politici, ma questa trasformazione non risolve automaticamente la carenza residenziale.
Gli ostacoli sono innanzitutto tecnici. Un piano di uffici non ha la stessa configurazione di un edificio residenziale: le reti (acqua, scarichi, ventilazione), la luminosità naturale per alloggio e le norme di abitabilità impongono lavori pesanti il cui costo supera spesso quello di una costruzione nuova a superficie equivalente.
Per un investitore, questo segmento rimane riservato a operatori specializzati in grado di gestire progetti complessi su più anni. I privati interessati devono verificare la fattibilità normativa (PLU, pareri degli ABF in settore protetto) prima di qualsiasi impegno finanziario.
Tendenze di investimento immobiliare: quali scelte nel 2024
Il contesto del 2024 spinge a scelte più selettive. L’epoca in cui un bene acquistato a credito in qualsiasi città generava meccanicamente plusvalenza grazie al continuo abbassamento dei tassi è finita, almeno temporaneamente.
Affitto arredato a lungo termine o stagionale
Il inasprimento normativo favorisce l’affitto arredato a lungo termine rispetto a quello turistico. I canoni per affitti classici rimangono disciplinati in alcune aree, ma il quadro giuridico è più stabile e meno esposto a modifiche comunali.
D’altra parte, l’affitto stagionale conserva un vantaggio di rendimento lordo nelle aree molto turistiche, a condizione che il bene rispetti i nuovi requisiti DPE e che il comune non abbia imposto restrizioni aggiuntive.
Immobiliare terziario: prudenza sulle SCPI esposte
Le SCPI investite in uffici affrontano l’aumento dei tassi che pesa sulla valorizzazione dei loro attivi. Le quote di SCPI con forte esposizione agli uffici hanno subito cali di prezzo negli ultimi trimestri. Gli investitori che entrano ora acquistano potenzialmente a un prezzo scontato, ma il rischio di vacanza locativa su alcuni attivi terziari rimane elevato.
I segmenti salute, educazione e logistica mostrano fondamentali più resilienti, sostenuti da tendenze demografiche e bisogni strutturali meno sensibili ai cicli economici.
Il 2024 non offre una risposta unica agli investitori immobiliari. Il restringimento del credito, l’inasprimento normativo sugli affitti turistici e la rivalutazione progressiva del DPE come criterio di investimento modificano in modo duraturo la griglia di lettura. Ogni progetto deve ora integrare il costo reale della conformità energetica e la stabilità del quadro giuridico locale prima di puntare a un rendimento obiettivo.
