De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft een fase van heraanpassing doorgemaakt, gekenmerkt door de stijging van de rente, een afname van het aantal transacties en de inwerkingtreding van nieuwe regelgeving. Voor investeerders hertekenen deze bewegingen de risicogebieden en kansen, zonder dat er een duidelijke consensus is over de prijsontwikkeling op middellange termijn.
Wet Le Meur en toeristische verhuur: een aangescherpt regelgevend kader
De meest structurele trend voor investeerders in toeristische verhuur is de aanneming van de wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024. Deze tekst geeft gemeenten versterkte instrumenten om kortetermijnverhuur te reguleren: verplichte registratie, quota, procedures voor wijziging van gebruik en de mogelijkheid om de maximale verhuurduration van een hoofdverblijf van 120 naar 90 dagen te verlagen.
Verenigingen van eigenaren worden ook geraakt. De wet vergemakkelijkt de wijziging van het reglement van de vereniging van eigenaren om toeristische verhuur te verbieden, wat sommige activa van de ene op de andere dag minder liquide kan maken.
Om de evolutie van deze regelgeving en de gevolgen voor vermogensstrategieën te volgen, geven analyses gepubliceerd in vastgoed op Zenith Actu regelmatig de concrete impact van deze teksten op de huurinkomsten weer.
De DPE als toegangfilter voor toeristische verhuur
Sinds 21 november 2024 vereist elke nieuwe vergunning voor wijziging van gebruik in het vasteland een woning die is geclassificeerd van A tot E volgens het energieprestatiecertificaat. Vanaf 1 januari 2034 zal de drempel worden verlaagd tot de klassen A tot D, behalve in het geval van uitzonderingen met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de verhuurder.
Deze tijdlijn creëert een risico op waardevermindering voor panden die zijn geclassificeerd als F of G en bestemd zijn voor seizoensverhuur. Een investeerder die een energie-intensief pand in deze optiek verwerft, moet de kosten van energierenovatie in zijn rendabiliteitsberekening opnemen, anders loopt hij het risico een onbruikbaar actief te hebben op de lange termijn.
Rentevoeten en vastgoedprijzen: waar staat het herbalanceren
De stijging van de rente die de afgelopen jaren is ingezet, heeft de leencapaciteit van kopers verminderd en heeft druk uitgeoefend op de verkoopvolumes. De prijzen zijn in verschillende grote agglomeraties begonnen te corrigeren, terwijl sommige krappe gebieden beter bestand zijn gebleven dankzij een aanhoudend onevenwicht tussen vraag en aanbod van woningen.
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen dat het prijsminimum is bereikt. De ervaringen ter plaatse verschillen op dit punt afhankelijk van de segmenten: de bestaande residentiële vastgoed in het stadscentrum volgt een andere dynamiek dan die van de suburbane wijken of nieuwe panden.
- Kopers met een aanzienlijke eigen inbreng hebben een grotere onderhandelingsmacht, waarbij verkopers vaker kortingen accepteren dan in perioden van lage rente.
- Investeerders in verhuur moeten hun netto rendementen opnieuw berekenen door de werkelijke kosten van de lening mee te nemen, die aanzienlijk zijn gestegen ten opzichte van de periode 2019-2021.
- Gemiddelde steden trekken een deel van de vraag aan die is verschoven vanuit de metropolen, maar de diepte van de huurmarkt blijft daar onzekerder.
Conversie van kantoren naar woningen: een potentieel onder voorwaarden
Frankrijk heeft meerdere miljoenen vierkante meters aan leegstaande kantoren. De conversie van deze oppervlakten naar woningen is regelmatig onderwerp van politieke aankondigingen, maar deze transformatie lost de woningnood niet automatisch op.
De obstakels zijn in de eerste plaats technisch. Een kantoorverdieping heeft niet dezelfde indeling als een woongebouw: de netwerken (water, afvoer, ventilatie), de natuurlijke lichtinval per woning en de woonnormen vereisen zware werkzaamheden waarvan de kosten vaak hoger zijn dan die van een nieuwbouw met een gelijkwaardige oppervlakte.
Voor een investeerder blijft dit segment voorbehouden aan gespecialiseerde operators die in staat zijn om complexe projecten over meerdere jaren te realiseren. Particulieren die hierin geïnteresseerd zijn, moeten de wettelijke haalbaarheid (PLU, advies van de ABF in beschermde gebieden) controleren voordat ze financiële verplichtingen aangaan.
Vastgoedinvesterings trends: welke afwegingen in 2024
De context van 2024 dwingt tot meer selectieve keuzes. De tijd waarin een met krediet aangekocht pand in om het even welke stad automatisch meerwaarde genereerde door de voortdurende daling van de rente is voorbij, althans tijdelijk.
Langdurige of seizoensgebonden gemeubileerde verhuur
De verscherping van de regelgeving bevordert de langdurige gemeubileerde verhuur ten opzichte van toeristische verhuur. De huren in klassieke gemeubileerde woningen blijven in bepaalde gebieden gereguleerd, maar het juridische kader is daar stabieler en minder blootgesteld aan gemeentelijke wijzigingen.
Aan de andere kant behoudt de seizoensverhuur een voordeel in bruto rendement in zeer toeristische gebieden, op voorwaarde dat het pand voldoet aan de nieuwe DPE-eisen en dat de gemeente geen aanvullende beperkingen heeft opgelegd.
Tertiair vastgoed: voorzichtigheid bij blootgestelde SCPI’s
De SCPI’s die in kantoren investeren, worden geconfronteerd met de stijging van de rente die druk uitoefent op de waardering van hun activa. De aandelen van SCPI’s met een hoge blootstelling aan kantoren hebben de afgelopen kwartalen prijsdalingen ondergaan. Investeerders die nu instappen, kopen mogelijk tegen een verlaagd tarief, maar het risico op leegstand bij bepaalde tertiaire activa blijft hoog.
De segmenten gezondheid, onderwijs en logistiek vertonen meer veerkrachtige fundamenten, aangedreven door demografische trends en structurele behoeften die minder gevoelig zijn voor economische cycli.
Het jaar 2024 biedt geen eenduidig antwoord voor vastgoedinvesteerders. De verstrakking van de kredietverlening, de verscherping van de regelgeving voor toeristische verhuur en de geleidelijke herwaardering van de DPE als investeringscriteria veranderen blijvend de leeswijze. Elk project moet nu de werkelijke kosten van de naleving van de energie-eisen en de stabiliteit van het lokale juridische kader integreren voordat er een streef rendement wordt nagestreefd.
