Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine Phase der Anpassung durchlaufen, die durch steigende Zinssätze, einen Rückgang des Transaktionsvolumens und das Inkrafttreten neuer Vorschriften gekennzeichnet ist. Für Investoren zeichnen sich durch diese Bewegungen neue Risikozonen und Chancen ab, ohne dass ein klarer Konsens über die mittelfristige Preisentwicklung besteht.
Gesetz Le Meur und touristische Vermietung: ein verschärfter regulatorischer Rahmen
Der strukturellste Trend für Investoren im Bereich der möblierten Tourismusunterkünfte ist die Verabschiedung des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024. Dieser Text gibt den Gemeinden verstärkte Hebel, um Kurzzeitvermietungen zu regulieren: verpflichtende Registrierung, Quoten, Verfahren zur Nutzungsänderung und die Möglichkeit, die maximale Vermietungsdauer einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage zu senken.
Auch Eigentümergemeinschaften sind betroffen. Das Gesetz erleichtert die Änderung der Teilungserklärung, um touristische Vermietungen zu verbieten, was einige Vermögenswerte von heute auf morgen weniger liquide machen kann.
Um die Entwicklung dieser Vorschriften und deren Auswirkungen auf die Vermögensstrategien zu verfolgen, bieten die Analysen, die regelmäßig auf Zenith Actu im Immobilienbereich veröffentlicht werden, detaillierte Informationen zu den konkreten Auswirkungen dieser Texte auf die Mietrenditen.
Der DPE als Eintrittsfilter für touristische möblierte Unterkünfte
Seit dem 21. November 2024 erfordert jede neue Genehmigung zur Nutzungsänderung in der Metropolregion eine Wohnung, die im Energetischen Leistungsdiagnose von A bis E eingestuft ist. Ab dem 1. Januar 2034 wird die Schwelle auf die Klassen A bis D verengt, es sei denn, es gibt Ausnahmen für die Hauptwohnung des Vermieters.
Dieser Zeitplan schafft ein Risiko der Abwertung für Immobilien der Klassen F oder G, die für die saisonale Vermietung bestimmt sind. Ein Investor, der eine energieintensive Immobilie mit diesem Ziel erwirbt, muss die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten in seine Rentabilitätsberechnung einbeziehen, andernfalls könnte er am Ende mit einem nicht nutzbaren Vermögenswert dastehen.
Zinssätze und Immobilienpreise: Wo steht die Neuausbalancierung?
Der Anstieg der Zinssätze, der in den letzten Jahren begonnen hat, hat die Kreditaufnahmefähigkeit der Käufer verringert und die Verkaufsvolumina belastet. Die Preise haben in mehreren großen Ballungsräumen eine Korrektur eingeleitet, während einige angespannte Zonen aufgrund eines anhaltenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum besser widerstanden haben.
Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass der Tiefpunkt der Preise erreicht ist. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt je nach Segment: Der Wohnimmobilienmarkt in der Innenstadt folgt einer anderen Dynamik als die Vorstadtgebiete oder Neubauten.
- Käufer mit einem erheblichen Eigenkapital verfügen über eine erhöhte Verhandlungsmacht, da Verkäufer häufiger Preisnachlässe akzeptieren als in Zeiten niedriger Zinsen.
- Investoren im Mietbereich müssen ihre Nettorenditen neu berechnen, indem sie die tatsächlichen Kreditkosten berücksichtigen, die im Vergleich zur Periode 2019-2021 erheblich gestiegen sind.
- Mittelstädte ziehen einen Teil der Nachfrage an, die von den Metropolen abwandert, aber die Tiefe des Mietmarktes bleibt dort unsicherer.
Umwandlung von Büros in Wohnungen: ein Potenzial unter Einschränkungen
Frankreich verfügt über mehrere Millionen Quadratmeter leerstehender Büros. Die Umwandlung dieser Flächen in Wohnungen ist regelmäßig Gegenstand politischer Ankündigungen, aber dieser Wandel löst nicht automatisch die Wohnungsnot.
Die Hindernisse sind zunächst technischer Natur. Ein Bürogebäude hat nicht die gleiche Konfiguration wie ein Wohngebäude: Die Netzwerke (Wasser, Abwasser, Belüftung), das natürliche Licht pro Wohnung und die Wohnstandards erfordern umfangreiche Arbeiten, deren Kosten oft die einer Neubaufläche übersteigen.
Für einen Investor bleibt dieses Segment spezialisierten Betreibern vorbehalten, die in der Lage sind, komplexe Projekte über mehrere Jahre zu realisieren. Privatpersonen, die daran interessiert sind, sollten die regulatorische Machbarkeit (Bebauungsplan, Stellungnahmen der ABF in geschützten Bereichen) vor jeglicher finanzieller Verpflichtung überprüfen.
Immobilieninvestmenttrends: Welche Entscheidungen sind 2024 zu treffen?
Der Kontext von 2024 zwingt zu selektiveren Entscheidungen. Die Zeit, in der eine mit Kredit erworbene Immobilie in jeder Stadt mechanisch Wertsteigerungen aufgrund des kontinuierlichen Rückgangs der Zinsen generierte, ist vorüber, zumindest vorübergehend.
Langfristige oder saisonale möblierte Vermietung
Die verschärfte Regulierung begünstigt die langfristige möblierte Vermietung im Vergleich zur touristischen Vermietung. Die Mieten für klassische möblierte Wohnungen sind in bestimmten Zonen weiterhin reguliert, aber der rechtliche Rahmen ist stabiler und weniger anfällig für kommunale Änderungen.
Im Gegensatz dazu behält die saisonale Vermietung einen Vorteil bei der Bruttorendite in stark touristischen Zonen, vorausgesetzt, die Immobilie erfüllt die neuen DPE-Anforderungen und die Gemeinde hat keine zusätzlichen Einschränkungen eingeführt.
Gewerbeimmobilien: Vorsicht bei exponierten SCPI
Die in Büros investierenden SCPI sehen sich dem Anstieg der Zinssätze gegenüber, der die Bewertung ihrer Vermögenswerte belastet. Die Anteile von SCPI mit hoher Büroexposition haben in den letzten Quartalen Preisrückgänge erlitten. Investoren, die jetzt einsteigen, kaufen potenziell zu einem reduzierten Preis, aber das Risiko von Leerständen bei bestimmten Gewerbeimmobilien bleibt hoch.
Die Segmente Gesundheit, Bildung und Logistik weisen robustere Fundamentaldaten auf, unterstützt durch demografische Trends und strukturelle Bedürfnisse, die weniger empfindlich auf wirtschaftliche Zyklen reagieren.
Das Jahr 2024 bietet den Immobilieninvestoren keine einheitliche Antwort. Die Verschärfung der Kreditvergabe, die strengeren Vorschriften für touristische möblierte Unterkünfte und die schrittweise Aufwertung des DPE als Investitionskriterium verändern nachhaltig die Sichtweise. Jedes Projekt muss nun die tatsächlichen Kosten der energetischen Konformität und die Stabilität des lokalen rechtlichen Rahmens berücksichtigen, bevor ein Zielrendite angestrebt wird.
