O mercado imobiliário francês em 2024 passou por uma fase de reajuste marcada pelo aumento das taxas de juros, uma queda no volume de transações e a entrada em vigor de novas regulamentações. Para os investidores, esses movimentos redesenham as áreas de risco e as oportunidades, sem que um consenso claro se estabeleça sobre a trajetória dos preços a médio prazo.
Lei Le Meur e locação turística: um quadro regulatório endurecido
A tendência mais estruturante para os investidores em imóveis de turismo é a adoção da lei n° 2024-1039 de 19 de novembro de 2024. Este texto dá aos municípios alavancas reforçadas para regulamentar as locações de curta duração: registro obrigatório, cotas, procedimentos de mudança de uso e a possibilidade de reduzir de 120 para 90 dias a duração máxima de locação de uma residência principal.
As copropriedades também são afetadas. A lei facilita a modificação do regulamento de copropriedade para proibir as locações turísticas, o que pode tornar certos ativos menos líquidos da noite para o dia.
Para acompanhar a evolução dessas regulamentações e suas consequências nas estratégias patrimoniais, as análises publicadas em imóveis no Zenith Actu detalham regularmente os impactos concretos desses textos nos rendimentos locativos.
O DPE como filtro de entrada para os imóveis turísticos
Desde 21 de novembro de 2024, toda nova autorização de mudança de uso na metrópole exige um imóvel classificado de A a E no diagnóstico de desempenho energético. A partir de 1º de janeiro de 2034, o limite será restringido às classes A a D, salvo exceções relacionadas à residência principal do locador.
Esse calendário cria um risco de desvalorização para os bens classificados como F ou G destinados à locação sazonal. Um investidor que adquire um imóvel energeticamente ineficiente com essa perspectiva deve integrar o custo das obras de renovação energética em seu cálculo de rentabilidade, sob pena de se ver com um ativo inexplotável a longo prazo.
Taxas de juros e preços imobiliários: onde está o reequilíbrio
A alta das taxas de juros iniciada nos últimos anos reduziu a capacidade de empréstimo dos compradores e pesou sobre os volumes de venda. Os preços iniciaram uma correção em várias grandes aglomerações, enquanto algumas áreas tensionadas resistiram melhor devido a um desequilíbrio persistente entre oferta e demanda de moradias.
Os dados disponíveis não permitem concluir que o ponto mais baixo dos preços foi atingido. Os retornos de campo divergem sobre esse ponto conforme os segmentos: o mercado imobiliário residencial antigo no centro da cidade segue uma dinâmica diferente da dos loteamentos periurbanos ou dos imóveis novos.
- Os compradores com uma contribuição pessoal significativa beneficiam de um poder de negociação aumentado, os vendedores aceitando descontos mais frequentes do que em períodos de taxas baixas.
- Os investidores em locação devem recalcular seus rendimentos líquidos integrando o custo real do crédito, que aumentou significativamente em relação ao período de 2019-2021.
- Cidades médias atraem uma parte da demanda deslocada das metrópoles, mas a profundidade do mercado locativo lá permanece mais incerta.
Conversão de escritórios em moradias: um potencial sob restrições
A França conta com vários milhões de metros quadrados de escritórios vagos. A conversão dessas superfícies em moradias é frequentemente objeto de anúncios políticos, mas essa transformação não resolve automaticamente a escassez residencial.
Os obstáculos são, em primeiro lugar, técnicos. Um andar de escritórios não tem a mesma configuração que um edifício residencial: as redes (água, esgoto, ventilação), a iluminação natural por moradia e as normas de habitabilidade impõem obras pesadas cujo custo muitas vezes supera o de uma construção nova com superfície equivalente.
Para um investidor, esse segmento permanece reservado para operadores especializados capazes de realizar projetos complexos ao longo de vários anos. Os particulares que se interessam devem verificar a viabilidade regulatória (PLU, parecer dos ABF em área protegida) antes de qualquer compromisso financeiro.
Tendências de investimento imobiliário: quais arbitragens em 2024
O contexto de 2024 leva a escolhas mais seletivas. A época em que um imóvel comprado a crédito em qualquer cidade gerava mecanicamente valorização devido à queda contínua das taxas acabou, pelo menos temporariamente.
Locação mobiliada de longa duração ou sazonal
O endurecimento regulatório favorece a locação mobiliada de longa duração</strong em relação à locação turística. Os aluguéis em imóveis mobiliados clássicos permanecem regulamentados em certas áreas, mas o quadro jurídico é mais estável e menos exposto a modificações municipais.
Por outro lado, a locação sazonal mantém uma vantagem de rendimento bruto nas áreas muito turísticas, desde que o imóvel atenda às novas exigências do DPE e que o município não tenha imposto restrições adicionais.
Imóveis comerciais: cautela com as SCPI expostas
As SCPI investidas em escritórios enfrentam a alta das taxas que pesa sobre a valorização de seus ativos. As cotas de SCPI com alta exposição a escritórios sofreram quedas de preço nos últimos trimestres. Os investidores que entram agora compram potencialmente a um preço descontado, mas o risco de vacância locativa em certos ativos comerciais permanece elevado.
Os segmentos de saúde, educação e logística apresentam fundamentos mais resilientes, impulsionados por tendências demográficas e necessidades estruturais menos sensíveis aos ciclos econômicos.
O ano de 2024 não oferece uma resposta única para os investidores imobiliários. O aperto do crédito, o endurecimento regulatório sobre os imóveis turísticos e a revalorização progressiva do DPE como critério de investimento modificam de forma duradoura a grade de leitura. Cada projeto deve agora integrar o custo real da conformidade energética e a estabilidade do quadro jurídico local antes de visar um rendimento alvo.
